كم يستطيع المؤجّر رفع الإيجار في دبي؟ ما يسمح به القانون في 2026.
شرائح المرسوم 43 الخمس، وقاعدة إشعار التسعين يوماً، ومثال محلول من قرية جميرا الدائرية، وما يحدث إن أخذ المستأجر الزيادة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. مكتوب لمالك أمامه تجديد.
عند التجديد في 2026، لا يستطيع المؤجّر في دبي رفع الإيجار إلا بمقدار يحدده مدى انخفاض الإيجار الحالي عن مؤشر الإيجارات لمؤسسة التنظيم العقاري. ضمن 10% من المؤشر لا زيادة. ثم تتدرج الخطوة المسموح بها 5% و10% و15% و20% مع اتساع الفجوة إلى ما بعد 40%. وأي تغيير يحتاج إشعاراً كتابياً قبل انتهاء العقد بـ90 يوماً. هذا سارٍ في يونيو 2026 بموجب المرسوم 43 لسنة 2013، وهو ما زال القانون الحاكم.
باختصار
يحدد المرسوم 43 لسنة 2013 خمس شرائح. تعتمد شريحتك على مدى انخفاض الإيجار عن متوسط مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري، لا على شيء آخر، بما فيه مدة إقامة المستأجر.
ضمن 10% من المؤشر الزيادة المسموح بها صفر. ولا تبلغ سقف 20% إلا حين يكون الإيجار أدنى من السوق بأكثر من 40%.
أي تغيير في الإيجار يحتاج إشعاراً كتابياً قبل التجديد بـ90 يوماً على الأقل، بموجب المادة 14 من القانون 33 لسنة 2008. والطلب المتأخر لا يمكن إنفاذه.
كل خطوة محددة بسقف، فالفجوة العميقة تُقفَل على عدة تجديدات. ولا يعود إيجار السوق الكامل عادةً إلا حين يغادر المستأجر.
الرقم المرجعي هو مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري، في حاسبة الإيجار بالدائرة وفي دبي ريست. يأخذ فاحصنا ذلك الرقم مباشرةً، أو يستخرج متوسط مبناك من عقود إيجاري المسجلة إن لم يكن لديك.
كيف تعمل الشرائح
لا يستطيع المؤجّر في دبي اختيار إيجار جديد عند التجديد. يأتي السقف من مقارنة واحدة: مدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط مؤشر الإيجارات لمؤسسة التنظيم العقاري للمنطقة ونوع المبنى وحجم الوحدة نفسها. وكلما كان ما يدفعه المستأجر أدنى من المؤشر، جاز لك أن ترفع أكثر، على خمس خطوات ثابتة.
تُقاس الفجوة مقابل المؤشر عند كل تجديد، فإيجار السنة الماضية ليس المرجع. الوحدة التي كانت أدنى من السوق بـ25% في السنة الماضية وأخذت زيادتها 10% قد تكون أدنى بـ12% فقط هذه السنة، مما يضعها في شريحة 5%. تقرأ الجدول من جديد عند كل تجديد.
| مدى انخفاض الإيجار عن المؤشر | الزيادة القصوى عند التجديد |
|---|---|
| حتى 10% أدنى | 0% |
| 11% إلى 20% أدنى | 5% |
| 21% إلى 30% أدنى | 10% |
| 31% إلى 40% أدنى | 15% |
| أكثر من 40% أدنى | 20% |
المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي. الفجوة هي النسبة التي يقع بها الإيجار الحالي أدنى من متوسط مؤشر الإيجارات لمؤسسة التنظيم العقاري للوحدات المماثلة.
المستأجر الذي يدفع عند المؤشر أو فوقه لا يمكن رفع إيجاره إطلاقاً، أياً كان عدد السنوات التي ملكت فيها الوحدة. وفي الطرف الآخر، تحتاج خطوة 20% إلى إيجار أدنى من المؤشر بأكثر من 40%، وهذا أندر مما يتوقع الملّاك بعد أن يبحثوا عن الرقم لوحدتهم.
مثال محلول
خذ شقة من غرفة واحدة في قرية جميرا الدائرية. متوسط مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري لذلك النوع من الوحدات نحو 72,000 درهم، قريب من وسيط إيجاري لعام 2026. وقّع مستأجرك قبل سنتين بـ60,000 درهم والعقد مستحق للتجديد.
| البند | درهم / سنة |
|---|---|
| متوسط مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري (مستوى السوق) | 72,000 |
| الإيجار الحالي | 60,000 |
| الفجوة أدنى من المؤشر (12,000 ÷ 72,000) | 16.7% |
| الشريحة (11% إلى 20% أدنى) | 5% كحد أقصى |
| الإيجار الجديد الأقصى (60,000 × 1.05) | 63,000 |
متوسط المؤشر توضيحي، مأخوذ من وسيطات إيجاري لعام 2026 للمنطقة. رقم المؤشر الخاص بك محدد للوحدة ويظهر في حاسبة الإيجار بالدائرة.
المستأجر أدنى من السوق بـ12,000 درهم ويسمح لك القانون باسترداد 3,000 درهم منها هذه السنة. إن أردت الـ72,000 درهم كاملة، فإما أن تتدرج نحوها على التجديدين أو الثلاثة القادمة، أو تنتظر مغادرة المستأجر وتعيد التأجير بسعر السوق. العقد الجديد مع مستأجر جديد غير مقيّد بالشرائح.
الفجوة الأعمق تُظهر بطء هذا المسار. المستأجر عند 40,000 درهم مقابل مؤشر 72,000 درهم أدنى بـ44%، وهي الشريحة الأعلى، فأقصى ما يجوز لك تحميله السنة القادمة 48,000 درهم. يبقى ذلك 24,000 درهم من الفجوة، ولا يمكن استردادها إلا خطوة واحدة في كل مرة. الإيجار الذي تُرك دون زيادة بضع سنوات يحتاج عدة سنوات أخرى لاستعادته، ولا تعطيك الشرائح طريقة لتقصير ذلك.
تجديدك، والسقف القانوني.
ابحث عن مبناك وأدخل إيجارك الحالي لترى الزيادة المسموح بها.
قاعدة التسعين يوماً
تحدد الشرائح كم يجوز لك أن ترفع. وتحدد المادة 14 من القانون 33 لسنة 2008 متى يجب أن تقول ذلك: أي تغيير في شروط الإيجار، بما فيه بدل الإيجار، يجب الاتفاق عليه قبل انتهاء العقد بـ90 يوماً على الأقل، ما لم يتفق الطرفان على شيء مختلف كتابياً.
عملياً، تطرح الزيادة على المستأجر قبل 90 يوماً، كتابياً، وليس يوم التجديد. إن فوّتَ النافذة، تجدد العقد بشروطه القائمة لسنة أخرى بالإيجار القديم. أرّخ الإشعار، وأرسله قبل الموعد ببضعة أسابيع احتياطاً، واحتفظ بنسخة، كي لا تكون التسعون يوماً محل شك أبداً.
إدارة الفجوة مع الوقت
تحقق من المؤشر قبل كل تجديد.
تُقاس الزيادة المسموح بها مقابل مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري، ويتحرك المؤشر مع السوق كل سنة. ابحث عنه من جديد في حاسبة الإيجار بالدائرة أو في دبي ريست كل مرة، ثم طبّق الشريحة. الشريحة التي كنت فيها السنة الماضية قد لا تكون التي أنت فيها الآن.
أرسل إشعار التسعين يوماً في وقته، كتابياً.
الزيادة المتفق عليها داخل 90 يوماً من الانتهاء لا يمكن إنفاذها. ضع التاريخ في تقويمك، وأرسل إشعاراً كتابياً، واحتفظ بالإثبات. موعد إشعار فائت يكلّف سنة كاملة من الزيادة.
استرد الفجوة العميقة على خطوات.
المستأجر الأدنى من السوق بـ40% يمكن رفعه 20% عند هذا التجديد ولا أكثر. خطط للتجديدات التالية للتدرج في بقية الطريق، أو اقبل أن الفجوة لا تُقفَل كاملةً إلا حين تشغر الوحدة. طلب القفزة كلها في سنة واحدة مخالف للقانون ويستدعي دعوى في مركز فض المنازعات الإيجارية.
سعّر إعادة التأجير من العقود المسجلة.
حين يغادر المستأجر، يتحرر العقد الجديد من الشرائح وينطبق سعر السوق. حدده من عقود إيجاري المسجلة حديثاً للوحدات المماثلة وليس من أسعار الطلب، التي تقع في دبي عادةً أعلى بـ5 إلى 10% مما يُوقَّع.
إرشادات عامة مبنية على المرسوم 43 لسنة 2013 والقانون 33 لسنة 2008، سارية في يونيو 2026. ليست نصيحة قانونية. تُنظر المنازعات في مركز فض المنازعات الإيجارية. أكّد رقم المؤشر الحالي لوحدتك قبل إرسال أي إشعار.
أسئلة شائعة
كم يستطيع المؤجّر زيادة الإيجار في دبي عام 2026؟
كم إشعاراً يجب أن يقدّمه المؤجّر لزيادة الإيجار في دبي؟
هل يستطيع المؤجّر زيادة الإيجار كل سنة؟
ما هو مؤشر الإيجارات لمؤسسة التنظيم العقاري؟
هل يستطيع المؤجّر إخلاء المستأجر لمجرد رفع الإيجار؟
هل تنطبق شرائح زيادة الإيجار على مستأجر جديد؟
ماذا يحدث إن اعترض المستأجر على الزيادة؟
ملكي يخبرك بالسقف القانوني عند كل تجديد، قبل استحقاقه بـ90 يوماً.
أبلغني