مؤشر الإيجارات الذكي، ولماذا صار لمبناك وزن.
استبدلت دبي في يناير 2025 مؤشر الإيجارات لمؤسسة التنظيم العقاري بمؤشر يعمل على مستوى المبنى. بقي سقف الزيادة في مكانه، واقترب المتوسط الذي يُقاس به من مبناك أنت. مكتوب لمالك أمامه تجديد.
آخر تحديث
مؤشر الإيجارات الذكي هو مرجع دائرة الأراضي والأملاك لإيجارات العقارات السكنية، وهو نافذ منذ يناير 2025. يجمع بين عقود إيجاري المسجلة وتصنيف من نجمة إلى خمس نجوم لكل مبنى، ويعطي متوسط الإيجار الذي يستخدمه المرسوم 43 لسنة 2013 لتحديد سقف الزيادة عند التجديد. الشرائح نفسها لم تتغير: لا زيادة ضمن 10% من المتوسط، وحتى 20% حين يقل الإيجار عنه بأكثر من 40%.
باختصار
حلّ المؤشر محل مؤشر الإيجارات القديم لمؤسسة التنظيم العقاري في مطلع 2025. وما زالت شرائح المرسوم 43 وقاعدة إشعار التسعين يوماً سارية.
يحصل كل مبنى سكني على تصنيف من نجمة إلى خمس نجوم. والتصنيف مرتبط بالمبنى، فتشترك فيه كل شقة داخله.
تتفاوت الإيجارات المسجلة لشقق متشابهة كثيراً بين مبانٍ في المنطقة نفسها، ولهذا قد يغيّر متوسط على مستوى المبنى شريحتك.
ارجع إلى المؤشر قبل كل تجديد، فالدائرة تقول إنه قادر على التحديث يومياً.
ما الذي تغيّر في 2025
قبل 2025 كان مؤشر الإيجارات يعطي متوسطاً لمنطقة ونوع مبنى وحجم وحدة، ويُحدَّث مرة كل ربع سنة أو مرة في السنة. فكان مالك في برج حسن الإدارة ومالك في برج متقادم قريب منه يُقاسان بالرقم ذاته.
بدأ العمل بمؤشر الإيجارات الذكي في مطلع يناير 2025. يقرأ عقود إيجاري المسجلة، القديمة والجديدة، ويضيف إليها تصنيفاً بالنجوم لكل مبنى سكني مع موقعه. وبحسب دائرة الأراضي والأملاك، يمكنه التحديث يومياً. عند إطلاقه شمل المباني السكنية في معظم أنحاء المدينة، في مناطق التملك الحر وغيرها، على أن تلحق بها الفلل والعقارات التجارية لاحقاً.
تصنيف النجوم
يُصنَّف كل مبنى من نجمة إلى خمس نجوم. والعوامل التي أُعلنت عند الإطلاق هي المرافق، وجودة التشطيبات، والصيانة وإدارة المرافق، والموقع. التصنيف للمبنى ككل، وقالت الدائرة إنه قد يمتد إلى الوحدات المفردة لاحقاً.
تفصيلان يسهل أن يفوتا. عند الإطلاق كان التصنيف معروفاً لمالك المبنى وحده، ولم يُذكر توسيع الاطلاع عليه إلا احتمالاً. ثم إن التصنيف قابل للتغيير: المالك الذي يحسّن مبناه يستطيع طلب إعادة تقييمه، وقد يرتفع التصنيف بعد موافقة المقيّم.
لماذا يهم المبنى
خذ شقق الغرفة الواحدة في قرية جميرا الدائرية، فهي المنطقة التي بدأ فيها أكبر عدد من عقود إيجاري السكنية هذا العام: 25,970 عقداً حتى 8 نوفمبر. واخترنا من هذه العقود كل عقد لشقة من غرفة واحدة مساحتها بين 60 و80 متراً مربعاً.
| المبنى | العقود | المساحة المعتادة، قدم مربع | وسيط الإيجار، درهم / سنة |
|---|---|---|---|
| Seasons Community, Autumn | 64 | 664 | 50,000 |
| Diamond Views 3 | 107 | 720 | 55,000 |
| Bloom Towers | 189 | 726 | 66,000 |
| Binghatti Amber | 240 | 694 | 70,000 |
| Binghatti Corner | 201 | 686 | 72,000 |
| Luma Park Views | 214 | 838 | 80,000 |
| The Autograph | 54 | 797 | 100,000 |
عقود إيجاري المسجلة لشقق من غرفة واحدة بمساحة 60 إلى 80 متراً مربعاً في قرية جميرا الدائرية، بدأت بين 1 يناير و8 نوفمبر 2026، جديدة ومجدَّدة. وسيط الإيجار السنوي لكل مبنى. مختارة من بين 47 مبنى لدى كل منها 40 عقداً على الأقل من هذا النوع.
بلغ الوسيط عبر تلك العقود كلها، وعددها 5,846، 72,000 درهم. وتراوحت القيم الوسيطة في المباني الـ47 التي لدى كل منها 40 عقداً على الأقل بين 50,000 و100,000 درهم، لشقق متقاربة الحجم إلى حد كبير. ونوع العقد لا يفسّر ذلك، فالإيجارات الجديدة والتجديدات كان لها الوسيط نفسه عبر العقود الـ5,846 كلها، 72,000 درهم. الفرق إذن يعود إلى المباني والشقق التي فيها.
لنفترض الآن مستأجراً يدفع 60,000 درهم. قياساً إلى وسيط المنطقة البالغ 72,000 درهم، إيجاره أدنى بـ17%، وهذا يضعه في شريحة 5%. أما قياساً إلى مبنى تؤجَّر فيه الشقق المماثلة بنحو 55,000 درهم، فهو يدفع فوق المتوسط، والزيادة المسموح بها صفر. لا نعرف الأوزان الدقيقة التي يعطيها المؤشر لكل عنصر، فاعتبر هذا سبباً لتتحقق من مبناك أنت، وليس توقعاً لما سيقوله المؤشر.
الشرائح كما هي
ما زال المرسوم 43 لسنة 2013 يحدد السقف، ودور المؤشر أن يقدّم المتوسط فقط. الحساب الكامل، مع مثال محلول من قرية جميرا الدائرية وما يحدث إن اعترض المستأجر على الزيادة، تجده في دليلنا عن زيادة الإيجار في دبي.
| مدى انخفاض الإيجار عن المؤشر | الزيادة القصوى عند التجديد |
|---|---|
| حتى 10% أدنى | 0% |
| 11% إلى 20% أدنى | 5% |
| 21% إلى 30% أدنى | 10% |
| 31% إلى 40% أدنى | 15% |
| أكثر من 40% أدنى | 20% |
المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي، مقيسة إلى متوسط الإيجار الذي يعطيه مؤشر الإيجارات الذكي للوحدات المماثلة.
التوقيت ما زال يقرر إن كنت ستحصل عليها
أي تغيير في الإيجار يجب أن يُعرض على المستأجر قبل انتهاء العقد بـ90 يوماً على الأقل، بموجب المادة 14 من قانون الإيجارات في دبي، القانون 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون 33 لسنة 2008. ولأن المؤشر قد يتحرك بين يوم تحققك وموعد التجديد، يحسن أن تحفظ نسخة من الرقم الذي اعتمدت عليه حين ترسل الإشعار.
تفاصيل المؤشر كما نشرتها جلف نيوز وخليج تايمز وذا ناشونال عند إطلاقه في يناير 2025، وقواعد المرسوم 43 لسنة 2013 والقانون 26 لسنة 2007 بصيغته المعدّلة. إيجارات قرية جميرا الدائرية من إحصاء ملكي الخاص لعقود إيجاري المسجلة، وليست أرقام المؤشر. ليست نصيحة قانونية. أكّد رقم المؤشر لوحدتك قبل إرسال الإشعار.
أسئلة شائعة
ما هو مؤشر الإيجارات الذكي في دبي؟
بماذا يختلف عن مؤشر الإيجارات القديم لمؤسسة التنظيم العقاري؟
ما تصنيف النجوم للمبنى في دبي؟
كيف أتحقق من مؤشر الإيجار لوحدتي؟
هل يستطيع المؤجّر رفع الإيجار لأن المبنى حصل على تصنيف أفضل؟
هل يحد المؤشر من إيجار المستأجر الجديد؟
ملكي يخبرك بالسقف القانوني عند كل تجديد، قبل استحقاقه بـ90 يوماً.