كيف يحسب ملكي أرقامه، ومتى لا ينشر شيئاً.

سجلان يقومان بمعظم العمل. تنشر دائرة الأراضي والأملاك كل معاملة عقارية مسجّلة، ويسجّل نظام إيجاري كل عقد إيجار. وكلاهما يسجّل صفقات أُنجزت. السعر المطلوب هو ما تمنّاه البائع، والمعاملة المسجّلة هي ما دفعه المشتري، ولا نستخدم هنا إلا الثاني.

نقرأهما عبر قنوات البيانات المفتوحة في الدائرة لا بسحب مواقع الإعلانات، ونطابق كليهما مع سجل مبانٍ منقّح حتى يكون البرج كياناً واحداً في ملف المبيعات وملف الإيجار وعلى الصفحة التي تقرأها.

يحوي ملف المعاملات الخام أكثر من المبيعات. فيه هبات بين أفراد العائلة، وتحويلات محافظ جماعية، وتصحيحات، وصفوف لا يمكن أن يكون سعرها ومساحتها صحيحين معاً. وإن بقيت، جرّت المتوسطات وأظهرت مبنى هادئاً كأنه متقلّب.

قبل أي حساب نُسقط أنواع المعاملات غير البيعية، وأي معاملة دون 50,000 درهم، والصفوف التي يقل سعر القدم المربعة فيها عن حدّ لا تصل إليه أي عملية بيع حقيقية بين طرفين مستقلين في دبي. ولا نخلط أنواع العقارات أبداً: الأراضي والفلل والشقق والوحدات الفندقية أسواق منفصلة، والمتوسط عبرها رقم لا يصف أياً منها. وتبقى الوحدات الجاهزة والوحدات على الخارطة منفصلة للسبب نفسه.

نعتمد الوسيط في التقارير لا المتوسط الحسابي، لأن بنتهاوساً واحداً يحرّك المتوسط ولا يقول لك شيئاً عن شقة الغرفتين التي تملكها.

أكثر الأخطاء شيوعاً في بيانات العقار رقمٌ محسوب من أدلة قليلة ومعروض بالثقة نفسها التي يُعرض بها رقم محسوب من آلاف السجلات. وحيث يمكن أن يحدث ذلك، تقول الصفحة ذلك ولا تعرض رقماً.

لا يحصل المبنى على رقم منشور إلا حين يكون لديه ما يكفي من المبيعات المسجّلة وعقود الإيجار في الفترة الأخيرة لدعمه، مع فئة غرف واحدة على الأقل عميقة بما يكفي لتقف وحدها، ودليل على أن السوق هناك ما زال حياً لا تاريخياً. وبتطبيق هذا المعيار على سجل المباني لدينا، يجيز نحو خُمس المباني التي نحتفظ ببياناتها. وتعود البقية إلى مجتمعها، حيث العيّنة حقيقية.

وحيث يُعرض عائد فهو عائد متطابق: الإيجار والسعر من المبنى نفسه ونوع العقار نفسه وعدد الغرف نفسه على مدى فترة متكافئة. وقسمة إيجار مأخوذ من مجموعة على سعر مأخوذ من مجموعة أخرى تنتج نسبة، ونحن لا نسمّي تلك النسبة عائداً.

أربع مهام، لا تظهر أيّ منها على الشاشة. المطابقة: قد يظهر البرج الواحد بنصف دزينة من طرق الكتابة عبر ملف المبيعات وسجل الإيجار وسجلات جمعيات الملّاك، ويطابقها نموذج حتى يُقارَن مبناك بنفسه. التنقية: تبدو الهبات والتحويلات الجماعية والمبيعات بين أطراف ذات علاقة كمعاملات عادية حتى تُوضع بجانب المبنى حولها، ويلتقط مرشّح متعلّم ما يفوّته حدّ السعر. الوزن: بين المبيعات التي تبقى، تُحسب التي تشبه وحدتك في المساحة والطابق والعمر والتخطيط أكثر من غيرها. القراءة: صوّر سند ملكية أو شهادة إيجاري أو فاتورة مُلاك فيعيد نموذج الحقول نفسها، ولا يعيد شيئاً حيث لا يكون الرقم على الصفحة بدل أن يستنتجه. وما يحدث لذلك المستند بعدها مبيّن في سياسة الخصوصية.

لا شيء من هذا صندوق محادثة، ولا شيء منه تنبؤ. يقرّر النموذج هنا أي السجلات تنتمي معاً وكم ينبغي أن يُحسب كل منها. أما الحساب الذي يحوّلها إلى رقم فمبيّن أعلاه، وتستطيع متابعته سطراً سطراً.

لا شيء هنا يتنبأ بسعر، ولا شيء هنا يوصي بالبيع. المعيار نفسه ينطبق على النماذج كما ينطبق على كل شيء آخر في هذه الصفحة. وحيث تكون الأدلة خلف الرقم ضعيفة، لا تكسبه أي درجة من النمذجة رقماً، ولا ننشر شيئاً. وكلما تغيّرت النماذج قلنا ذلك هنا، مع التاريخ وما تغيّر.

رسوم الخدمات ليست حالية. سجل جمعيات الملّاك الذي نصل إليه لم يُحدَّث في مصدره منذ يناير 2024. وسؤال رسوم الخدمات يعني «ماذا أدفع الآن»، وسنة ميزانية 2023 لا تجيب عنه، فلا نقدّم ذلك الرقم كأنه يجيب. رسمك أنت ظاهر في مُلاك عبر تطبيق دبي ريست، ودليلنا يشرح كيف يُحدَّد.

تقديراتنا ليست تقييمات رسمية. هي محسوبة من مبيعات مسجّلة مماثلة. وحين يحتاج بنك أو محكمة أو طرف مقابل إلى رقم معتبر، فذلك عمل مقيّم مسجّل لدى مؤسسة التنظيم العقاري، ودليل التقييم يبيّن ما يفعلونه بطريقة مختلفة.

لا شيء هنا نصيحة قانونية أو مالية. وحين نصف قاعدة، نسمّي الأداة التشريعية (المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن زيادات الإيجار، والقانون رقم 33 لسنة 2008 بشأن مهل الإخطار) لتتحقق منها بنفسك بدل أن تأخذ بكلمتنا.

السجلات المسجّلة تُعدَّل، والمباني تُعاد تسميتها، ومطابقة الاسم التجاري لبرج مع سجل في الدائرة ليست دائماً قاطعة. نلزم أنفسنا بنشر المطابقات الدقيقة للكيان وحدها، وحيث يكون مبنيان على وشك أن يتشاركا اسماً نسقط الصفحة بدل المخاطرة بإلحاق أسعار برج ببرج آخر.

وإن بدا لك رقم على هذا الموقع خاطئاً لعقار تملكه، فأخبرنا وسنراجعه مع السجل ونصحّحه. اكتب لنا مع اسم المبنى وسنعود إليك.