العائد الإيجاري في دبي، بالأرقام.
ثلاث عشرة منطقة مقاسة من سجلات الدائرة، ومثال محلول من الإجمالي إلى الصافي، وأين تجد كل مدخل لوحدتك. كل رقم في هذه الصفحة يأتي من معاملات مسجلة وعقود إيجاري.
تعطي معظم شقق دبي متوسطة السعر عائداً إجمالياً بين 6% و7.5%، مقاساً من سجلات دائرة الأراضي والأملاك حتى مايو 2026. المناطق الأرخص ذات العدد الكبير من المستأجرين، ومنها المدينة العالمية، تتجاوز 10%. الرقم الذي تخطط حوله هو العائد الصافي، ويخرج أدنى بنحو 1.5 إلى 2.5 نقطة بعد دفع رسوم الخدمات وتكاليف التشغيل.
باختصار
تعطي شقق دبي متوسطة السعر 6 إلى 7.5% إجمالياً. تتصدر المدينة العالمية الجدول بـ10.8% ويقع مرسى خور دبي عند 5.9%.
يقع العائد الصافي أدنى من الإجمالي بـ1.5 إلى 2.5 نقطة. رسوم الخدمات تشكّل معظم الفجوة، وهي تُحدَّد لكل مبنى وليس لكل منطقة.
شقة من غرفة واحدة في قرية جميرا الدائرية عند وسيطات 2026: إيجار 72,000 درهم على قيمة 960,000 درهم يعطي 7.5% إجمالياً ونحو 6.0% صافياً بعد 14,000 درهم تكاليف سنوية.
لكل مدخل مصدر رسمي: الإيجار من عقد إيجاري، والرسوم من مُلاك عبر تطبيق دبي ريست، والقيمة من مبيعات الدائرة المنجزة في مبناك.
شهر واحد شاغر يكلّف 8.3% من إيجار السنة، أكثر مما توفره لك معظم مفاوضات الرسوم على الإطلاق.
المعادلتان
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على القيمة السوقية الحالية. وحدة قيمتها 2,000,000 درهم مؤجرة بـ140,000 درهم تعطي 7.0% إجمالياً. وهو الرقم في كل تقرير سوق وعرض وسيط، ويصلح لمقارنة منطقة بأخرى. أما كدليل على استثمارك فهو ضعيف، لأنه يتجاهل ما يكلّفك العقار للاحتفاظ به.
العائد الصافي يطرح تلك التكاليف أولاً. الوحدة نفسها التي تدفع 24,000 درهم رسوم خدمات و4,000 درهم صيانة وتأميناً تعطي صافياً (140,000 − 28,000) ÷ 2,000,000 = 5.6%. النقاط الـ1.4 بين الرقمين هي 28,000 درهم سنوياً، تُدفع أياً كان ما يفعله السوق.
وحدتان بالعائد الإجمالي نفسه قد تكونان استثمارين مختلفين تماماً. واحدة في برج يفرض 24 درهماً للقدم المربعة، والأخرى في مبنى يفرض 14 درهماً، والثانية تكسب لمالكها أكثر بوضوح كل سنة. هذا الدليل عن الانتقال من الرقم الإجمالي إلى الرقم الذي تستطيع التخطيط عليه.
ثلاث عشرة منطقة، مقاسة
تأتي هذه الأرقام من سجل الدائرة: 1.33 مليون معاملة بيع و8.7 مليون تسجيل إيجاري، كلها عقود أُتمت وليست أسعار طلب. يقارن العمود الأخير الإيجارات الوسيطة لعام 2026 بعام 2023، فترى أين تحركت الإيجارات.
| المنطقة | العائد الإجمالي | الإيجار الوسيط 2026 | الإيجار مقابل 2023 |
|---|---|---|---|
| المدينة العالمية (الورسان الأولى) | 10.8% | 41,100 درهم | +21% |
| واحة دبي للسيليكون (ند حصة) | 8.8% | 57,000 درهم | +43% |
| ميدان · مدينة محمد بن راشد (المركاض) | 8.3% | 80,000 درهم | +11% |
| تاون سكوير (اليلايس 2) | 7.6% | 80,000 درهم | +47% |
| قرية جميرا الدائرية (البرشاء جنوب الرابعة) | 7.2% | 72,000 درهم | +37% |
| وسط مدينة دبي | 7.2% | 130,000 درهم | +18% |
| مثلث قرية جميرا (البرشاء جنوب الثالثة) | 7.2% | 61,600 درهم | +40% |
| نخلة جميرا | 6.9% | 200,000 درهم | +29% |
| دبي هيلز استيت (حدائق الشيخ محمد بن راشد) | 6.9% | 125,000 درهم | +12% |
| دبي مارينا | 6.3% | 130,000 درهم | +24% |
| موتور سيتي (الحبية الأولى) | 6.1% | 80,000 درهم | +23% |
| الخليج التجاري | 6.0% | 60,000 درهم | −20% |
| مرسى خور دبي (الخيران الأولى) | 5.9% | 140,000 درهم | +27% |
حسبها ملكي من سجلات دائرة الأراضي والأملاك: 1.33 مليون معاملة بيع و8.7 مليون تسجيل إيجاري، حتى 30 مايو 2026. الإيجارات الوسيطة من تسجيلات إيجاري لعام 2026. العوائد إجمالية، قبل رسوم الخدمات وتكاليف التشغيل. يعكس وسيط كل منطقة مزيج أحجام الوحدات فيها.
الفارق واسع. تكسب المدينة العالمية نحو ضعف ما يكسبه مرسى خور دبي على كل درهم مستثمر. ويميل نمو الإيجار القوي والعائد العالي إلى الظهور في صفوف مختلفة: نسبة +47% في تاون سكوير تعود إلى مجتمع شاب ما زال يمتلئ، بينما +11% في ميدان مجتمع أنهى معظم بنائه. وتحتاج نسبة −20% في الخليج التجاري إلى قراءة متأنية. سلّمت المنطقة آلاف الاستوديوهات الجديدة بين 2023 و2026، وذلك الحجم من العقود الصغيرة الرخيصة سحب الوسيط إلى الأسفل بينما ارتفعت إيجارات الوحدات القائمة. يتبع الوسيط مزيج الوحدات في البيانات، فلا بد من قراءته إلى جانب ما بُني.
من الإجمالي إلى الصافي، سطراً سطراً
خذ شقة من غرفة واحدة في قرية جميرا الدائرية عند وسيطات 2026: قيمة 960,000 درهم، وإيجار 72,000 درهم، ونحو 750 قدماً مربعة.
| البند | درهم / سنة |
|---|---|
| الإيجار السنوي (وسيط إيجاري، 2026) | 72,000 |
| رسوم الخدمات: 750 قدماً مربعة × 14 درهماً | −10,500 |
| عقد الصيانة | −2,500 |
| تأمين المؤجّر | −1,000 |
| الدخل الصافي | 58,000 |
| العائد الإجمالي (72,000 ÷ 960,000) | 7.5% |
| العائد الصافي (58,000 ÷ 960,000) | 6.0% |
رسوم خدمات بـ14 درهماً للقدم المربعة، وهي معتادة للمباني متوسطة الارتفاع في قرية جميرا الدائرية. الصيانة والتأمين بالأسعار المتداولة، يونيو 2026. إدارة ذاتية، بلا رسم وكيل.
الآن غيّر فرضية أو اثنتين، لأن هناك تقع القرارات. سلّم الوحدة لمدير بـ6% من الإيجار فينخفض الصافي إلى 5.6%. اتركها شاغرة شهراً فتسقط 6,000 درهم من الإيجار، ويهبط الصافي إلى 5.4%. افعل الاثنين فتكسب «وحدة الـ7.5%» ما قدره 5.0%. لا يظهر شيء من هذا في الرقم الإجمالي.
في مبنى برسوم خدمات عالية تعضّ الحسابات نفسها بقوة أكبر. شقة من غرفة واحدة بمساحة 900 قدم مربعة في المارينا بإيجار 130,000 درهم وقيمة 2,000,000 درهم تعطي 6.5% إجمالياً. عند 24 درهماً للقدم المربعة تبلغ الرسوم 21,600 درهم، ومع الصيانة والتأمين والإدارة نفسها يقع الصافي قرب 4.9%. سعر رسوم المبنى يفسّر الفجوة كلها.
أين يوجد كل رقم
الإيجار: عقد إيجاري، أو المؤشر.
يذكر عقدك المسجل الإيجار الذي تتلقاه. ولمستوى السوق، يعطي مؤشر الإيجارات من مؤسسة التنظيم العقاري في تطبيق دبي ريست المتوسط لنوع وحدتك ومنطقتك. وإن كنت تتحقق من تجديد، فتطبّق حاسبة زيادة الإيجار شرائح المرسوم 43 على هذين الرقمين.
القيمة: المبيعات المنجزة في مبناك.
تنشر الدائرة كل بيع مسجل. ابحث عن ثلاثة إلى خمسة مبيعات حديثة لوحدات مماثلة في مبناك أو مجموعتك وخذ منتصف سعر القدم المربعة فيها. أسعار الطلب مواقف افتتاحية، وفي دبي تبلغ الفجوة بين الطلب والبيع عادةً 5 إلى 10%.
رسوم الخدمات: مُلاك، عبر دبي ريست.
يقع السعر الدقيق لوحدتك وسجل فواتيرها مقابل سندك في تطبيق دبي ريست. السعر للقدم المربعة في السنة ويخص مبناك وحده، فأي رقم على مستوى المنطقة يذكره لك أحد تقريبٌ لا أكثر.
تكاليف التشغيل: أشهرك الاثنا عشر الأخيرة.
زيارات الصيانة، وقسط التأمين، ورسم الإدارة إن دفعته، ورسوم سعة التبريد المركزي إن كان مبناك يحمّلها على الملّاك. إن لم تحتفظ بسجل، فإن 2,500 إلى 4,500 درهم تغطي عقد صيانة شقة معتاداً و1,000 إلى 2,500 درهم تغطي تأمين المؤجّر.
وحدتك، بكلا العائدين.
الإيجار بعد رسوم الخدمات وتكاليف التشغيل، مقسوماً على القيمة الحالية.
عائدك الإجمالي يساوي متوسط دبي للعقود الجديدة البالغ 7.0% أو يتجاوزه. احكم على الوحدة بالرقم الصافي، لأن رسوم الخدمات تُخصم قبل أن تصلك أي حصة من الإيجار.
تحريك الرقم
أقفل فجوة إيجار قديمة. تساوي 5 إلى 20% من الإيجار.
المستأجر الذي وقّع في قرية جميرا الدائرية في 2022 قد يكون بسهولة أدنى من وسيط 2026 بـ15,000 درهم. يسمح لك المرسوم 43 باستردادها على خطوات عند كل تجديد، من 5% إلى 20% حسب الفجوة، أو كاملةً حين تشغر الوحدة. تحقق من العقد مقابل المؤشر قبل كل تجديد، لأن الفجوة التي تُترك تتسع تحتاج عدة تجديدات لإقفالها.
قلّل الشغور. كل شهر فارغ يكلّف 8.3%.
عند إيجار 72,000 درهم، الشهر الشاغر 6,000 درهم ضائعة. طلب 5,000 درهم زيادة عند إعادة الإعلان وانتظار ستة أسابيع إضافية للحصول عليها يخسر أكثر مما تعيده العلاوة في سنتين. سعّر من عقود إيجاري المنجزة وخذ المستأجر الموثوق.
جدّد حيث يكون العائد واضحاً.
60,000 درهم تُنفَق على مطبخ وحمّامات وترفع الإيجار 15,000 درهم تعيد 25% سنوياً على المبلغ وتؤجّر الوحدة أسرع. والـ60,000 درهم نفسها على تشطيبات لا تغيّر شيئاً في الإيجار لا تعيد شيئاً. انظر إلى ما تملكه أفضل الوحدات تأجيراً في مبناك ولا تملكه وحدتك.
أعد التسوّق للتكاليف الثابتة.
الإدارة بـ8% بدلاً من 5% على إيجار 72,000 درهم تعني 2,160 درهماً سنوياً. وعروض التأمين لتغطية متطابقة قد تختلف إلى النصف. هذه بنود صغيرة، وهي البنود التي تقع كلياً تحت سيطرتك، وتتكرر كل سنة تحتفظ فيها.
أرقام مستخلصة من البيانات المفتوحة للدائرة حتى 30 مايو 2026. أنواع وحدات ومزيج عقود مختلطة؛ إرشادية، وليست تقييماً لأي وحدة محددة. ليست نصيحة استثمارية.
العائد مقابل نمو رأس المال
مرسى خور دبي أخير في الجدول على العائد بـ5.9%، ومع ذلك ارتفعت إيجاراته 27% في ثلاث سنوات ويواصل مخزونه المائي إعادة التسعير صعوداً. ودبي هيلز بالشكل نفسه، عائد متواضع 6.9% مع طلب لا يتراجع. تدفع هذه المناطق لملّاكها عبر نمو رأس المال والإيجارات المرتفعة وليس عبر دخل هذه السنة. وتدفع المدينة العالمية بالطريقة الأخرى: عائد 10.8% على مخزون ترتفع قيمته ببطء ويحتاج مزيداً من وقتك.
كلاهما معقول للتملّك، ما دمت تحكم على كل منهما بغايته. شقة في مرسى خور دبي محتفظ بها للنمو تُقاس على النمو؛ ومجموعة في المدينة العالمية محتفظ بها للدخل تُقاس على الدخل. إن قصّرت وحدة عن غايتها لأكثر من سنة، فسؤال البيع أو الاحتفاظ يستحق جواباً جدياً.
أسئلة شائعة
ما هو متوسط العائد الإيجاري في دبي؟
كيف أحسب العائد الإيجاري لشقتي في دبي؟
لماذا يُظهر الخليج التجاري انخفاضاً في الإيجار الوسيط بينما ارتفعت الإيجارات؟
هل العائد الإيجاري في دبي أفضل من المدن الأخرى؟
أي المناطق في دبي لديها أعلى عوائد إيجارية؟
هل تعطي الفلل والتاون هاوس عائداً أقل من الشقق في دبي؟
هل أستعمل سعر الشراء أم القيمة الحالية لحساب العائد؟
ملكي يحسب هذا لكل وحدة تملكها، كل أسبوع.
أبلغني