إنهاء عقد الإيجار في دبي، واستعادة العقار.
المالك الذي يريد البيع أو السكن أو التجديد يستطيع إنهاء عقد الإيجار، لكن فقط على الأسباب التي يعدّدها القانون وفقط بإخطار قبل اثني عشر شهراً مبلَّغ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. الأسباب، وقواعد التبليغ، ومركز فض المنازعات الإيجارية.
يستطيع المؤجّر في دبي إنهاء عقد الإيجار عند انتهائه على ثلاثة أسباب: أنك تريد بيع العقار، أو أنك أو قريباً من الدرجة الأولى ستسكنون فيه، أو أنه يحتاج إلى هدم أو أعمال كبيرة لا يمكن إجراؤها مع وجود مستأجر. كل منها يحتاج إلى إخطار كتابي قبل اثني عشر شهراً، مبلَّغ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. الرغبة في إيجار أعلى ليست سبباً، والإخطار المبني عليها يسقط.
باختصار
القانون رقم 26 لسنة 2007، المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، يحكم المسألة كلها. المادة 25 تعدّد الأسباب ولا شيء خارج تلك القائمة ينفع.
مدة الإخطار اثنا عشر شهراً وتُحسب إلى تاريخ الإخلاء، لا إلى تاريخ التجديد التالي. يخلط الملّاك بينهما كثيراً.
التبليغ يجب أن يكون عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. رسالة واتساب أو بريد إلكتروني أو رسالة مسلَّمة باليد لا تُحتسب.
إنهاء العقد في منتصف مدته مسألة أضيق. تدور عادةً حول إخلال جسيم وإخطار قبل 30 يوماً لتصحيح الإخلال أولاً.
تغيير الأقفال أو قطع المرافق غير قانوني هنا، ويمنح المستأجر دعوى مقابلة حتى حين يكون هو المخطئ.
الأسباب التي يسمح بها القانون
تمنح دبي المستأجر قدراً كبيراً من الحماية عند انتهاء العقد. فعقد الإيجار لا ينتهي بانتهاء مدته. بل يتجدد، إلا إن كنت قد وجّهت إخطاراً على أحد الأسباب التي تحدّدها المادة 25، بالطريقة التي تشترطها المادة.
وعملياً هناك ثلاثة. أنك تعتزم بيع العقار. أو أنك أو قريباً من الدرجة الأولى تعتزمون السكن فيه. أو أن المبنى يحتاج إلى هدم، أو إلى أعمال من الضخامة بحيث لا يمكن تنفيذها مع وجود ساكن. والسبب الذي تضعه في الإخطار هو السبب الذي تُقيَّد به لاحقاً، فضَع السبب الحقيقي، حتى إن بدا آخر أقوى.
| السبب | متى ينطبق | الإخطار المطلوب |
|---|---|---|
| تعتزم البيع | عند الانتهاء | 12 شهراً، موثَّق |
| أنت أو أقاربك المقرّبون ستسكنون فيه | عند الانتهاء | 12 شهراً، موثَّق |
| هدم أو أعمال كبيرة | عند الانتهاء | 12 شهراً، موثَّق |
| إخلال جسيم من المستأجر | أثناء الإيجار | 30 يوماً للتصحيح |
| تريد إيجاراً أعلى | ليس سبباً | استخدم المرسوم 43 بدلاً منه |
القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، المادة 25. الإخطار عند الانتهاء يجب أن يُبلَّغ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. الوضع صحيح في سبتمبر 2026.
الصف الأخير هو ما يدفع الملّاك في المسار الخاطئ. المستأجر الذي يدفع أقل بكثير من السوق مشكلة إيجار، ودبي تعامل الإيجار والحيازة سؤالين منفصلين بأداتين منفصلتين. توجيه إخطار إخلاء لأن الإيجار منخفض سيكلّفك سنة ثم يسقط.
التبليغ الصحيح
شيئان يقرّران صمود الإخطار: ما يقوله، وكيف وصل إلى المستأجر. والثاني هو حيث تُخسَر أغلب القضايا. يجب أن يكون التبليغ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل، ولا شيء غيرهما يفي به.
وهذا يستبعد القنوات التي يمدّ الملّاك أيديهم إليها أولاً. رسائل واتساب والبريد الإلكتروني والرسالة الموقَّعة المدفوعة تحت الباب لا تُحتسب، حتى إن ردّ المستأجر وأقرّ بالاستلام. فالشرط موجود لإثبات التبليغ، وما إذا كان المستأجر يعلم ليس هو المسألة.
واضبط التواريخ أيضاً. الاثنا عشر شهراً تُحسب إلى التاريخ الذي تريد فيه استعادة العقار، لا إلى التجديد التالي. إن كان العقد ينتهي في مارس ووجّهت الإخطار في يناير، يتجدد العقد في مارس ويقع تاريخ الإخلاء في يناير التالي. احسب عكسياً من التاريخ الذي تحتاج فيه إلى الوحدة، وإلا خسرت سنة.
إنهاء عقد الإيجار مبكراً
كل ما سبق يتعلق بانتهاء العقد. أما إنهاؤه في منتصف مدته فسؤال مختلف وأضيق بكثير، ويدور حول وقوع المستأجر في إخلال جسيم لا حول أي شيء تريد أن تفعله بالعقار.
النمط المعتاد إخطار قبل ثلاثين يوماً يمنح المستأجر فرصة تصحيح الإخلال، ثم دعوى إن لم يفعل. عدم الدفع هو المثال الشائع. والتأجير من الباطن من دون إذن، واستخدام وحدة سكنية لغرض غير مرخَّص لها، أمثلة أخرى. والعتبة أعلى منها عند الانتهاء، والإجراء أبطأ مما يتوقعه أغلب الملّاك حين يبدؤونه.
إن وصل الأمر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية
المستأجر الذي يعترض على إخطار، أو يبقى على أي حال، يضع المسألة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. وهو يقع داخل دائرة الأراضي والأملاك وينظر في القضايا الإيجارية للإمارة. رفع الدعوى يكلّف 3.5% من الإيجار السنوي، بحدّ أدنى 500 درهم وسقف 20,000 درهم. وتُنظر أغلب القضايا في نحو ثلاثين يوماً.
نقطة عملية واحدة تفاجئ الملّاك الأجانب. المركز يعمل بالعربية. كل مستند تستند إليه، عقد الإيجار، والإخطار، وشهادة إيجاري، وسجلات الشيكات، يجب أن يكون بالعربية أو يحمل ترجمة عربية قانونية. الملف المقدَّم بالإنجليزية وحدها لن يُقبل، وترتيب الترجمة بعد أن تكون قد قدّمت يضيّع وقتاً دفعت ثمنه بالفعل.
قبل أن تبلّغ أي شيء
احسب عكسياً من التاريخ الذي تحتاج فيه إلى الوحدة.
قرّر متى تريد الحيازة، وعُدّ اثني عشر شهراً إلى الوراء منها، وبلّغ قبل أن يحلّ ذلك التاريخ. الملّاك الذين يبدؤون من انتهاء العقد بدلاً من ذلك يكتشفون عادةً أنهم منحوا أنفسهم دورة تجديد لم يقصدوها.
تحقق إن كان الإيجار هو المسألة الحقيقية.
إن كان ما تريده عائداً أعلى لا العقار نفسه، فمسار زيادة الإيجار بموجب المرسوم 43 أسرع ولا يكلّفك مستأجراً. انظر أين يقع إيجارك مقابل مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري قبل أن تقرّر أن الحيازة هي ما تسعى إليه.
ضَع السبب كتابياً والتزم به.
يجب أن يذكر الإخطار السبب. إن بلّغت على أساس أنك تبيع ثم أعدت تأجير الوحدة بدلاً من ذلك، فقد سلّمت المستأجر حجّة. اختر السبب الصحيح وكن مستعداً للوقوف خلفه.
أنجز الترجمات العربية مبكراً.
إن كان هناك أي احتمال لجلسة، فترجمة العقد وتسجيل إيجاري والإخطار وتصديقها قبل أن تحتاج إليها يزيل تأخيراً في النقطة التي يكون فيها التأخير أغلى ما يكون.
معلومات عامة لملّاك العقارات، صحيحة في سبتمبر 2026، وليست نصيحة قانونية. الإخلاء يعتمد على صياغة عقدك ووقائع حالتك. استشر محامياً قبل أن تبلّغ إخطاراً، لأن الإخطار المعيب لا يمكن إصلاحه عادةً من دون بدء الاثني عشر شهراً من جديد.
أسئلة شائعة
هل يستطيع المؤجّر إخلاء المستأجر في دبي لبيع العقار؟
ما مدة الإخطار التي يجب أن يوجّهها المؤجّر للإخلاء في دبي؟
هل يمكنني إخلاء مستأجري لزيادة الإيجار؟
هل يجب أن يمرّ إخطار الإخلاء عبر الكاتب العدل؟
ماذا يحدث إن رفض المستأجر المغادرة بعد الاثني عشر شهراً؟
هل يمكنني تغيير الأقفال أو قطع الكهرباء إن توقف المستأجر عن الدفع؟
ملكي يحفظ كل تاريخ تجديد ونافذة إخطار، فلا يأتي أيٌّ منهما مفاجأة.
أبلغني