الضريبة على دخل الإيجار من عقار في دبي.

خذ الحالة العادية. اشتريت شقة باسمك الشخصي، وتؤجّرها بعقد اثني عشر شهراً، ويدفع المستأجر 120,000 درهم سنوياً. لا يذهب أي جزء من ذلك إلى حكومة الإمارات كضريبة دخل. لا إقرار تقدّمه عنه ولا نسبة تبحث عنها، لأن الضريبة غير موجودة.

لهذا تُذكر عوائد دبي بهذه الثقة مقابل لندن أو مومباي. العائد الإجمالي 7% في سوق يفرض على دخل الإيجار 40% عائد أصغر بكثير بعد أن يدفع المالك الضريبة. هنا يبقى الرقم الإجمالي بمنأى عن النظام الضريبي، وما يأكله هو رسوم الخدمات.

ولا توجد ضريبة عقارية سنوية أيضاً. لا شيء يصل كل سنة على أساس قيمة الوحدة، وهي الضريبة التي تعيد تشكيل اقتصاديات التملّك في معظم أوروبا وأمريكا الشمالية.

وصلت ضريبة الشركات إلى الإمارات للسنوات المالية التي تبدأ في 1 يونيو 2023 أو بعده. النسبة 9% على الربح الخاضع للضريبة فوق 375,000 درهم، و0% على كل ما تحت ذلك. وهي ضريبة على ربح الأعمال، ولهذا يقع الفرد الذي يؤجّر عقاراً يملكه شخصياً خارجها.

الخط الذي يرسمه القانون بين الشخص الطبيعي والشخص الاعتباري. أنت، وأنت تؤجّر شقة تملكها، شخص طبيعي. والشركة شخص اعتباري، والشخص الاعتباري الذي يكسب إيجاراً من عقار إماراتي داخل النظام. المبنى نفسه والمستأجر نفسه والشيك نفسه يعطون جواباً مختلفاً بحسب الاسم المكتوب على سند الملكية.

صف المنطقة الحرة هو ما يفاجئ الناس. يستطيع الشخص المؤهل في المنطقة الحرة الوصول إلى نسبة 0% على الدخل المؤهل، ويفترض الملّاك بشكل معقول أن كياناً في منطقة حرة سيحمي محفظة إيجارية. وهو لا يفعل. الدخل من العقارات الواقعة في الإمارات غير مؤهل بالتعريف، سواء جاء كإيجار أو كربح على البيع أو كشيء مرتبط بالعقار. يُفرض عليه 9% كأي دخل شركة آخر.

كثير من الملّاك يحملون عقارات دبي عبر شركة، وغالباً لأسباب لا علاقة لها بالضريبة. قد تجعل الشركة التوريث أنظف، وقد تجمع عدة شركاء في بنية واحدة، وقد تضع طبقة بين ميزانية شخصية ومسؤولية. هذه مزايا حقيقية وقد تستحق الاحتفاظ بها.

المهم أن تدخل والحساب جاهز. وحدة واحدة تعطي 120,000 درهم تقع تحت حد 375,000 درهم ولن تدفع شيئاً حتى داخل شركة، بعد خصم التكاليف القابلة للخصم. أما محفظة من ست وحدات بالإيجار نفسه فلا. في مكان ما بين هذين الوضعين تبدأ البنية في أن تكلّف 9% من الربح فوق الحد كل سنة، وتلك التكلفة يجب موازنتها بما أُنشئت الشركة لتحقيقه.

إن كانت شركة تحمل عقارك بالفعل ولم ينظر أحد في وضع ضريبة الشركات منذ 2023، فذلك يستحق ساعة مع محاسب. التزامات التسجيل والإقرار التي تأتي مع الشخص الاعتباري منفصلة عن النسبة نفسها.

لا ضريبة على الإيجار لا يعني لا تكلفة. المال الذي يغادر مالكاً في دبي يغادر عبر رسوم الخدمات ورسوم المعاملات والفجوات بين المستأجرين، وتلك تتراكم إلى أكثر مما تبلغه فاتورة الضريبة في أسواق كثيرة.

رسوم الخدمات أكبر بند متكرر وتُحدَّد لكل مبنى، فقد تختلف شقتان متطابقتان بآلاف الدراهم سنوياً على هذا البند وحده. وعلى جانب المعاملات، يكلّف الشراء نحو 7% من السعر، معظمه رسم نقل الملكية 4% لدائرة الأراضي والأملاك، ويكلّف البيع نحو 2% عمولة وكالة مع ضريبة القيمة المضافة. لا شيء من ذلك ضريبة، وكله يخرج من الجيب نفسه.

رسم واحد يُفهَم خطأً عادةً. تفرض دبي رسم سكن بقيمة 5% من الإيجار السنوي، يُحصَّل على أقساط شهرية عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي. في الإيجار السكني يقع ذلك الرسم على المستأجر وليس المالك، فلا يخرج من إيجارك، مع أنه جزء مما يدفعه مستأجرك ليسكن هناك ويستحق أن تعرفه حين تسعّر تجديداً.

ضريبة القيمة المضافة تعتمد على ما تؤجّره. يقع التأجير السكني خارج ضريبة القيمة المضافة في الحالة العادية، فلا 5% تُضاف إلى إيجار مستأجر منزل. تُعامَل العقارات التجارية معاملةً مختلفة، وتحمل عقود إيجار الوحدات التجارية ضريبة قيمة مضافة بنسبة 5%. إن كنت تؤجّر مكتباً أو محلاً أو مستودعاً، فاطرح ذلك على محاسب بدلاً من افتراض أن الجواب السكني ينطبق.