إعادة تمويل الرهن العقاري في دبي، وما يكلّفه الانتقال.
نقل قرض إلى سعر أفضل، أو الاقتراض مقابل عقار ارتفعت قيمته. ما تكلّفه كل خطوة، وكيف يحدد المصرف المركزي سقف رسوم الخروج، والوفر الذي يجب أن يتجاوزه الانتقال.
نقل رهن عقاري في دبي إلى سعر أقل يكلّف تقريباً 25,500 درهم على قرض بمليون درهم. معظم ذلك رسوم الخروج من بنكك الحالي ورسم المعالجة في البنك الجديد. قبل أن تنتقل، احسب ما يوفره السعر الأقل على السنوات المتبقية لك، وتحقق من أنه يتجاوز ذلك الرقم بهامش مريح.
باختصار
يكلّف الانتقال نحو 25,500 درهم على قرض متبقٍ بمليون درهم: رسوم الخروج، ورسم دائرة الأراضي والأملاك، ورسم المعالجة في البنك الجديد، والتقييم.
سقف رسوم السداد المبكر 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل. على القرض الكبير يجعل السقف الخروج أرخص مما يتوقع معظم الملّاك.
تفرض دائرة الأراضي والأملاك 0.25% من قيمة الرهن لنقل الرهن من بنك إلى آخر.
السيولة مقابل العقار يخضع لسقف نسبة القرض إلى القيمة نفسه الذي ينطبق على الشراء، فتستطيع الاقتراض حتى نحو 75 إلى 80% من قيمة العقار.
تقييم البنك هو ما يحدد ذلك السقف. وتقديرك الشخصي للقيمة لا يدخل في الحساب.
ما يكلّفه الانتقال
إعادة التمويل، التي تسمّيها البنوك هنا عادةً شراء القرض، تعني استبدال رهنك الحالي برهن جديد. يسدد القرض الجديد القديم وينتقل الرهن المسجل على السند. يمكنك فعل ذلك مع بنك مختلف لشروط أفضل، أو مع بنكك الحالي إن كان يفضّل إعادة التسعير على خسارتك.
أربعة رسوم تستحق الدفع. يعرضها الجدول على قرض ما زال عليه مليون درهم.
| التكلفة | النسبة | درهم |
|---|---|---|
| رسوم الخروج، البنك الحالي | 1% أو 10,000، الأقل | 10,000 |
| رسم دائرة الأراضي والأملاك | 0.25% من الرهن | 2,500 |
| رسم المعالجة، البنك الجديد | نحو 1% من القرض | 10,000 |
| التقييم | ثابت | 3,000 |
| مجموع الانتقال | نحو 2.55% | 25,500 |
سقف السداد المبكر محدد من المصرف المركزي الإماراتي بنسبة 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل. رسم دائرة الأراضي والأملاك 0.25% من قيمة الرهن. رسم المعالجة في البنك الجديد نحو 1% من القرض، ويختلف بين البنوك وغالباً قابل للمفاوضة. التقييم نحو 3,000 درهم. الأرقام سارية في سبتمبر 2026.
رسم المعالجة هو البند القابل للمفاوضة. تريد البنوك العميل وتخفضه أحياناً، أو تدمجه في القرض، للفوز بمقترض سجله نظيف، فاسأل قبل أن تقبل العرض الأول. أما الثلاثة الأخرى فيحددها المنظّم والدائرة والمقيّم.
كيف يُحدَّد سقف رسوم الخروج
غرامة الخروج المبكر من رهن عقاري لا تتدرج مع حجم القرض. يحدد المصرف المركزي الإماراتي سقف السداد المبكر بنسبة 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل، وسقف العشرة آلاف درهم هو الجزء الذي لم يقرأه معظم الملّاك.
على رصيد بمليون درهم يلتقي الرقمان في النقطة نفسها، فالرسم 10,000 درهم. وعلى رصيد بثلاثة ملايين درهم تبلغ نسبة 1% ما قدره 30,000 درهم، ويُبقيها السقف عند 10,000 درهم. وكلما كبر رهنك، صغرت رسوم الخروج نسبةً إلى ما يوفره سعر أفضل.
يفترض أصحاب الأرصدة الكبيرة غالباً أنهم الأكثر تقيّداً، بينما يعمل الحساب في الاتجاه المعاكس. المقترض الذي عليه ثلاثة ملايين درهم يدفع نفس الـ10,000 درهم للخروج التي يدفعها مقترض عليه مليون درهم، ويقف ليوفر ثلاثة أضعاف من الحركة نفسها في سعر الفائدة.
الاقتراض مقابل عقار ارتفعت قيمته
السيولة مقابل العقار هو السبب الآخر لإعادة التمويل. إن كان العقار يساوي أكثر مما كان عند شرائك، فالفارق بين القيمة الحالية وما لا يزال عليك هو حقوق ملكية، وسيقرضك البنك مقابل جزء منها. يمكنك زيادة القرض الحالي أو الانتقال إلى مقرض جديد بمبلغ أعلى وأخذ الفارق نقداً.
السقف هو حد نسبة القرض إلى القيمة نفسه الذي ينطبق على الشراء، فخطط على أساس أنك تستطيع الاقتراض حتى نحو 75 إلى 80% من قيمة العقار. خذ ذلك الرقم، واطرح الرصيد المتبقي، وما يبقى هو تقريباً ما هو متاح. وحدة مقيّمة بمليونَي درهم وعليها 900,000 درهم متبقية قد تحتمل قرضاً بمقدار 1.5 مليون درهم، فتحرر 600,000 درهم قبل التكاليف.
شيئان يقرران بعد ذلك إن كنت ستحصل عليه. الأول تقييم البنك، وهو الوحيد الذي يُحتسب. والثاني نسبة عبء الدين، لأن القرض الأكبر يعني قسطاً شهرياً أكبر، وما زال على مجموع الأقساط أن يقع داخل نصف دخلك الشهري. حاسبة الرهن العقاري في هذا الموقع تحسب الحدّين معاً.
قبل أن تنتقل
اضرب الوفر السنوي في السنوات المتبقية.
خفض سعر الفائدة يوفر لك مالاً ما دام القرض يسري. مع ثماني عشرة سنة متبقية، يتراكم تحسّن صغير إلى رقم أعلى بكثير من 25,500 درهم. ومع أربع سنوات متبقية، قد لا يغطي التكاليف أصلاً. أجرِ هذا الحساب قبل أي شيء آخر.
اسأل بنكك الحالي أولاً.
تفضّل البنوك عموماً إعادة تسعير القرض على خسارته. عرض الاحتفاظ لا يكلّفك رسوم خروج ولا رسم الدائرة ولا تقييماً جديداً، فخفض أصغر من مقرضك الحالي قد يتفوق على خفض أكبر في مكان آخر بعد إدخال الـ25,500 درهم في المقارنة.
تحقق مما يحدث بعد فترة السعر الثابت.
السعر المعلن الذي يستمر سنتين ثم يرتد إلى هامش متغيّر منتج مختلف عن سعر يثبت خمس سنوات. اسأل عما يصبح عليه السعر حين تنتهي المدة الثابتة، لأن هناك ستقضي معظم عمر القرض.
سعّر حقوق الملكية المحررة كمال مقترض.
النقد المسحوب مقابل العقار يحمل فائدة لبقية المدة ويرفع القسط الشهري. يكون منطقياً حين يموّل شيئاً يكسب أكثر من سعر الفائدة، ويكون مكلفاً حين يموّل شيئاً لا يكسب.
معلومات عامة لملّاك العقارات، سارية في سبتمبر 2026، وليست نصيحة مالية. تختلف رسوم البنوك والأسعار وحدود الإقراض حسب المقرض والمتقدم. أكّد أرقام قرضك مع بنكك قبل أن تتصرف بناءً على أي شيء هنا.
أسئلة شائعة
ما الذي يكلّفه نقل رهني العقاري إلى بنك آخر في دبي؟
كم تبلغ رسوم السداد المبكر في الإمارات؟
هل أستطيع تحرير حقوق ملكية من عقار في دبي ارتفعت قيمته؟
كم من حقوق الملكية أستطيع أن أسحب؟
هل يستحق الانتقال فارقاً صغيراً في سعر الفائدة؟
هل يستعمل البنك تقييمي أم تقييمه؟
ملكي يحفظ القرض والقيمة وحقوق الملكية لكل وحدة في مكان واحد.
أبلغني